עמר נ' דבוש שיווק הצפון בע"מ ואח'

פסק דין

בהמרצת פתיחה זו התבקש סעד הצהרתי ולפיו המבקש הינו בעל הזכויות הבלעדיות על נכס מקרקעין בקרית מלאכי (דירה ברח' ויצמן 394/21, גוש 3411, חלקה 17, תת חלקה 21), וכי זכויותיו נקיות מכל זכות של צדדים שלישיים, בעיקר דברים אמורים בעיקול שהטילה המשיבה 1 על זכויות אחד מבני הזוג, חנן אלשייך, משיב 2.

כתום הגשת כתבי התשובה ושמיעת חקירות המצהירים, הוגשו סיכומים כתובים מטעם המבקש והמשיבים 2-3. המשיבה 1, שבשל העיקול שלה ניזום ההליך, והיא הסיבה לניהולו, לא הגישה סיכומיה, על פי ההחלטה שניתנה, אולם, משטענותיה, עובדתיות ומשפטיות, פורטו בהרחבה בכתב תשובתה, החלטתי ליתן פסק דין לגוף התובענה, ולא להיזקק להוראות תקנה 160(ד), יחד עם תקנה 157(2) לתקסד"א - 1984.

אלשייך מכרו למבקש את זכויותיהם בדירה, על פי הסכם מיום 28.6.11. בו ביום נרשמה לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. ביום 23.8.11, נרשם באותה לשכה עיקול על זכויות חנן בדירה, בשל חוב שהמשיבה 1, דבוש שיווק הצפון בע"מ, מנסה לגבות ממנו, ולשם כך פתחה תיק הוצל"פ בנתניה.

צו עיקול זה מונע סיום הליכי רישום הדירה על שם המבקש, ומשפניותיו לבאי כח המשיבה 1 להסרתו לא הועילו, הוגשה המרצת הפתיחה, שבגדרה טוען המבקש כי על פי הלכת "מזל אהרונוב" (ע"א 189/95, בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פד"י נ"ג (4) 199) זכותו המוקדמת, כקונה על פי הסכם מכר, אף שטרם נרשמו זכויותיו ב"טאבו", גוברת על זכותו של הנושה, המאוחר יותר, המבקש לעקל הנכס.

המשיבים 2-3, אלשייך, מסכימים למתן הסעד המבוקש, ומצטרפים, אף מחזקים, טענותיו של המבקש.

יוער, כי מדובר בדירה שנרכשה ע"י הזוג אלשיך כהשקעה מניבה, לשם השכרתה, מעולם לא התגוררו בה, וספק אם פרט לביקור אקראי, חודשים אחרי רכישתה, בכלל שהו בה אי פעם. מעדות חנן בביהמ"ש, עלה, כי הרכישה בוצעה ביוזמתו של חמו, אבי המשיבה 3, ואף במימונו, בעבור בתו וחתנו - המשיבים.

המשיבה 1, בתשובתה, טוענת כי מדובר, מצד חנן אלשייך, בניסיון להבריח נכסיו, כי אין מדובר בעסקת מכר כשרה ואותנטית, אלא בחוזה שנקשר למראית עין, ובהונאת נושים מצד אלשייך, ובנסיבות המחשידות את המבקש בידיעה, או אף בשותפות, או שיתוף פעולה ביחס לתכלית כריתת ההסכם על ידי אלשייך.

הוטעם, כי המכר בוצע "בחטף", ובמטרה להקדים הליכי הוצל"פ אפשריים, וכי ניתן ללמוד על כך מהעובדה שהסדרת רישום הזכויות על שם אלשיך עצמם, חלף הבעלים הקודם, שממנו נרכש הנכס, הושלמה רק 12 יום קודם לכריתת ההסכם הנוכחי.

אין מחלוקת משפטית, והמשיבה 1, ובדין, אינה טוענת אחרת, כי אם מדובר בהתקשרות חוזית תקינה ותקפה בין המבקש לבין אלשייך, כי אז זכויותיו שביושר גוברות על העיקול, משזה הוטל לאחר כריתת הסכם המכר, תשלום התמורה, ורישום הערת האזהרה לטובתו, וכי הדין הנוהג והפסיקה העדכנית מקנים, במקרה זה, עדיפות לרוכש.

משיבה 1 טוענת שחנן חב לה, יחד עם שותפו, כספים, על רקע התקשרות עסקית לרכישת סחורות, לעסק של "קייטרינג" שהשותפים הפעילו, וכי, כאשר העסק נקלע לקשיים, נותרה יתרת חובה המגיעה לה בסכום של כ- 240,000 ₪. לעת כריתת הסכם המכר הנדון כאן, ניתנה על ידי השותפים, בחתימת שניהם, המחאה, על סך 70,000 ₪, לפקודת המשיבה, שמועד פירעונה היה 25.6.11. לבקשת השותפים הופקדה המחאה רק ביום 5.7.11, אך ביום 6.7.11, הוברר שאין לה כיסוי. כזכור - שלושה ימים לאחר מועד הפירעון המיועד, נכרתה עסקת המכר בין חנן למבקש.

המשיבה טוענת שבקשת העיקול הוגשה ללשכת ההוצל"פ ב- 10/7/11, וכי בשל טעות טכנית ,שתוקנה ב 8/8/11, נרשם העיקול ב"טאבו" באיחור - כלומר ב- 23/8/11.

כך או כך, אין מחלוקת, שבמועד חתימת הסכם המכר , ורישום הערת האזהרה, לזכות המבקש, לא היה העיקול רשום ולא היתה אינדיקציה כלשהי שלפיה צד ג', כמו המבקש, יכול היה לדעת, שלא ממקורות חיצוניים ו"פרטיים", על ההליכים המתוכננים להינקט, בפרט, או על ההסתבכות העסקית הצפויה של חנן, בכלל.

מתוך הנסיבות כולן, ובהן לוח הזמנים המהיר של עסקת המכר, תשלום התמורה כולה - מיידית, הותרת סכום מזערי בלבד להבטחת תשלומי חובה ומיסים של המוכר, וכנטען - גם ביצוע העסקה במחיר נמוך ממחיר השוק (טענה שלא הוכחה די הצורך - אציין כבר כעת), וכן היות הנכס מרוחק ממקום מושבו של המבקש (עו"ד במקצועו), בחדרה, הסיקה המשיבה כי מדובר בעסקה שנועדה להבריח הנכס מאימת נושיו של חנן.

בחקירה הנגדית של המבקש התברר שעו"ד עמר עוסק, דרך קבע, בתחום הנדל"ן, גם מחוץ לעיסוקו בעריכת דין, והיותו בעלים של משרד עורכי-דין. הוא מחפש עסקאות מקרקעין כדאיות, רוכש וקונה דירות, כדוגמת זו שלפנינו, בחלקים שונים של הארץ, ועסקה כמו זו אינה חריגה להתנהלותו העסקית. הוא זיהה בה פוטנציאל לתשואה סבירה, ומשנקרתה על דרכו - כרת ההסכם עם הזוג אלשיך. אחד מלקוחותיו הוא שהפנה שימת ליבו למודעה שפרסמו אלשיך במרשתת, ובה הציעו הדירה למכירה, ואותו לקוח אף סייע ב"קשירת הקצוות", בהיותו מכר של אבי המשיבה 3.

לאחר ביצוע העסקה הנדונה, פנה המש' 2 למשרדו של המבקש וביקש עזרה בייצוגו כלפי נושים שלו, ואכן, במספר עניינים הוא מקבל שירותים משפטיים ממשרד המבקש, וממשרדו של עו"ד עזורה, בא-כוחו בתיק זה, ואף אל עו"ד עזורה הופנה חנן ע"י המבקש.

המבקש הציג תשובות ברורות לתמיהות שהועלו, במישורים השונים, ביחס לתנאי ההתקשרות עם המשיבים אלשיך. הוא הציג תחשיב מפורט, המעלה, שמהיבט השקעה אל מול תשואה - מדובר בעסקה רווחית וכדאית. לא היה צורך בשמירת חלק משמעותי מהתמורה להבטחת מיסים ותשלומי חובה של המוכרים, משום שהדברים נבדקו טרם החתימה, ונחה דעתו שאין חשיפה וסיכון מצידו, גם אם מרבית התמורה תועבר מייד למוכרים. המבקש דאג לסלק כספי משכנתא ישירות לבנק המלווה, ווידא שנרשמת הערת אזהרה לזכותו ב"טאבו", כאשר הנכס נקי מעיקולים ושעבודים, וזאת - טרם שהתמורה שולמה על ידו.

תסכולה של המשיבה 1, שהנכס המעוקל עלול "להשמט מידיה", לנוכח הזכויות שביושר שרכש המבקש - ניתן להבנה. קשייה לגבות החוב, נשוא השקים שחוללו, נובעים, במידה רבה, מהיעדר רכוש הרשום ע"ש חנן, שניתן להיפרע ממנו בהליכי מימוש. אולם - לצד האמפתיה למצוקת הגביה של המשיבה, וביחס לשאלה האם הראתה היא עילה מבוררת למנוע שכלול העסקה, והשלמתה ברישום ע"ש עו"ד עמר - התשובה אינה מיטיבה עם המשיבה.

ראשית- ולאו דווקא בסדר של חשיבות מההיבט המשפטי - טיעונה המרכזי לוקה בכשל לוגי. המשיבה מציעה "הנחת עבודה", ולפיה הרצון לממש במהירות נכס נדל"ן, ולהופכו לכסף נזיל, נעוץ בשאיפה להבריחו מאימת הנושים, ולהעלים כספי התמורה מתגרת ידם. צד ג', שאינו שותף לצפונות ליבו של המוכר, בהיעדר יחסי קרבה מיוחדים, כמו כאן, רשאי להניח הנחת עבודה הפוכה, אף אם הוא מתוודע למצוקה הכספית של המוכר. מדוע לא יניח כי המוכר מעוניין לממש את הממכר בזריזות כדי שיוכל לשלם לנושיו, לפרוע את חובותיו, ולהימנע מהליכים משפטיים והוצל"פ? החייב הסביר אינו מוחזק כמי ששואף "לעקוץ" את נושיו, להימלט מחובותיו, ולהבריח נכסיו. החייב הסביר, ככל אדם מן הישוב, נהנה, כל עוד לא הוכח אחרת, ממעין "חזקת כשרות ותום לב", ולפיה, בסיטואציה כזו מוחזק הוא כמי שיפעל לסילוק החוב, לעמידה במחויבות שנטל על עצמו, ולנקיטת דרך פעולה של אדם ישר ונורמטיבי. תכלית כזו, אין ספק שהיא ראויה, ולא תוכל לעלות שמץ טענה כלפי המתקשר שמנגד. אין שום ראיה, כי עו"ד עמר צריך היה לסבור, אף אם חש שלפניו מוכר הלהוט לבצע מכר מהיר ותכליתי, שבר שיחו למו"מ החוזי חפץ להבריח ולהעלים, דווקא. (ודוק - הבחינה נעשית מנקודת מבטו של הרוכש, המבקש דכאן, בזמן אמת, ואין צורך לקבוע ממצא באשר להלך רוחו וכוונותיו של אלשיך עצמו, כל עוד לא באו לידי בטוי חצוני).

שנית- וזו ליבת ההכרעה המשפטית בתיק - אין מדובר בחוזה למראית עין, כזה הבטל או ניתן לביטול, כלל ועיקר. החוזה משקף היטב את כוונת הצדדים - מכירת הזכויות בדירה והעברתן מאלשיך לעו"ד עמר, ותשלום התמורה בכוון ההפוך. אף אם המניע להתקשרות, מצד אלשיך, נעוץ ברצון להקדים את המשיבה 1, ולהרחיק הנכס מאימת עיקול צפוי, עדיין העסקה נותרת "אמיתית" לחלוטין, כשלעצמה, ומשקפת במדויק את התוכן הקנייני, כלכלי, מסחרי, העולה מקריאה פשוטה וברורה של הסכם המכר.